Ralentización de operaciones: los ocultos efectos de la Ley de Vivienda
Cómo la nueva normativa inmobiliaria podría afectar a la labor de los agentes y a la supervivencia de las pequeñas inmobiliarias. Estos son los efectos de la Ley de Vivienda.
La Ley de Vivienda que se encuentra actualmente en el Senado, y que se espera que entre en vigor antes de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo, incluye una serie de medidas que podrían tener un gran impacto en el mercado inmobiliario. Entre ellas, destaca el artículo 31, que establece que los interesados en comprar o alquilar una vivienda podrán requerir una serie de informaciones antes de formalizar la operación, incluyendo la identificación del vendedor o arrendador y de la persona que interviene en la intermediación.
En este artículo analizaremos cómo esta medida podría afectar al sector inmobiliario, generando más trabajo burocrático y administrativo para los agentes, y en algunos casos, incluso podrían llevar a la desaparición de pequeñas agencias. Además, abordaremos las implicaciones económicas y legales que esta medida podría tener para el mercado inmobiliario.
En defensa de la no profesionalización del sector
La nueva Ley de Vivienda en España ha sido objeto de críticas por parte de algunos profesionales inmobiliarios y políticos. José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, ha expresado su opinión de que la Ley es contraria a la profesionalización del sector, y ha identificado dos elementos que considera negativos.
El primero es la modificación del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contratos serán responsabilidad del arrendador, lo que significa que los intermediarios inmobiliarios ya no podrán cobrar honorarios al inquilino. El segundo es el artículo 31, que obliga a los arrendadores a proporcionar ciertos datos y documentación a los inquilinos antes de que se formalice el contrato, lo que podría tentar a los inquilinos a evitar la intermediación de la agencia inmobiliaria.
Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona, ha señalado que el hecho de que el comprador o arrendatario conozca el nombre del propietario desde el principio podría tener efectos nocivos, como la posibilidad de que se produzca la compraventa sin la intervención de las inmobiliarias. Juan Ignacio López-Bas Valero, diputado por Alicante de Ciudadanos y miembro de la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana del Congreso de los Diputados, ha calificado estas referencias a información subjetiva como un exceso. Según su opinión, no aportan nada al comprador o arrendatario conocer la identidad del vendedor o arrendador, salvo el interés de saltarse al agente y evitar el pago de su comisión.
La burocracia entorpece las operaciones
Los expertos consultados consideran que el artículo 31 de la Ley de Vivienda, que exige a las agencias inmobiliarias recopilar una gran cantidad de datos antes de vender o alquilar una propiedad, aumentará la burocracia y dificultará las operaciones de arrendamiento o venta. Aseguran que el registro de propiedad ya contiene información suficiente y que la ley abrirá la puerta a la picaresca al permitir a los posibles compradores e inquilinos evitar al intermediario. Los intermediarios inmobiliarios deberán obtener el consentimiento de los propietarios antes de ceder sus datos a terceros.
Un proyecto de ley de vivienda en España podría requerir que los intermediarios inmobiliarios revelen la identidad de los propietarios de las propiedades en venta o alquiler a los posibles compradores o inquilinos. La medida ha generado preocupación entre los intermediarios inmobiliarios, quienes argumentan que puede violar el derecho a la privacidad de los propietarios y poner en peligro su capacidad para cobrar honorarios. Algunos sugieren que los intermediarios deberían obtener el consentimiento explícito de los propietarios antes de compartir sus datos y establecer medidas de protección y defensa para evitar que los clientes se dirijan directamente a los propietarios.
AMADEI, una asociación de agencias inmobiliarias en España, afirma que es una exigencia legal y obligatoria que las agencias e intermediarios inmobiliarios incluyan sus datos en los contratos de compraventa y alquiler, junto con los datos de los propietarios y de los interesados en la operación. Según ellos, las agencias más pequeñas son las más perjudicadas por esta obligación ya que tienen menos infraestructura y su fuente de ingresos es principalmente la comercialización de ventas y alquileres.
La abogada Carmen Giménez recomienda que las agencias incluyan cláusulas en los contratos para salvaguardar sus intereses y evitar que los propietarios salten su intervención, y lamenta que la ley no haya establecido regulaciones para la formación y cualificación de los intermediarios inmobiliarios. También recomienda que los intermediarios y los compradores o arrendatarios se apoyen en despachos de abogados para evitar futuros inconvenientes entre las partes.
Posibles conflictos y ambigüedades en la implementación del artículo 31 de la Ley de Vivienda
Los expertos tienen dudas sobre la aplicación del artículo 31 de la Ley de Vivienda, que establece la obligatoriedad de incluir información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda. Esta disposición puede entrar en conflicto con algunas normativas autonómicas, como la normativa de consumo catalana. Los agentes de la propiedad de la capital catalana ya han consultado a la Agencia Catalana del Consumo y a la Agencia de Protección de Datos para aclarar esta cuestión. Carles Sala, director del Área Jurídica del COAPI de Barcelona, también critica que hayan desaparecido varios artículos del texto inicial centrados en materias como las obligaciones de los promotores y la publicidad de la promoción de viviendas.
Posibles conflictos y ambigüedades en la implementación del artículo 31 de la Ley de Vivienda
Además de las preocupaciones por la aplicación del artículo 31 de la Ley de Vivienda, algunos expertos señalan que existen puntos innecesarios o preocupantes en esta normativa. Una abogada destaca la preocupación por el hecho de que los intermediarios inmobiliarios deban revelar el estado de ocupación de la vivienda, lo que podría aumentar el riesgo de ocupaciones ilegales.
También argumenta que la información requerida para las ventas y los arrendamientos debería ser diferente, ya que los arrendatarios no necesitan saber detalles sobre las cargas hipotecarias. No obstante, la normativa también incluye puntos positivos, como la obligación de revelar la presencia de sustancias peligrosas o nocivas para la salud. En general, se considera que es beneficioso proteger al consumidor y fomentar la transparencia y la información fiable en el mercado inmobiliario, siempre y cuando se respeten ciertas premisas, como la necesidad de obtener la información de los propietarios y el hecho de que las agencias no puedan asesorar en cuestiones técnicas o jurídicas que no les corresponden.
Si quieres leer más sobre la Ley de Vivienda, te invito a leer nuestro artículo La nueva Ley de Vivienda y la reducción de la oferta de alquiler. También puedes leer más sobre esta noticia en concreto en el artículo de Idealista: Lo que esconde la Ley de Vivienda: ralentización de operaciones y posible desaparición de inmobiliarias
